房地產(chǎn)稅真的要來了！何時(shí)收、怎么收？

本文來源丨21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道（jjbd21）綜合自中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)（ourcecn)、每日經(jīng)濟(jì)新聞（ID：nbdnews）

12月20日，財(cái)政部長肖捷在人民日?qǐng)?bào)發(fā)表題為《加快建立現(xiàn)代財(cái)政制度（認(rèn)真學(xué)習(xí)宣傳貫徹黨的十九大精神）》文章。

文中明確指出：

按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”的原則，推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和實(shí)施。

對(duì)工商業(yè)房地產(chǎn)和個(gè)人住房按照評(píng)估值征收房地產(chǎn)稅，適當(dāng)降低建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，逐步建立完善的現(xiàn)代房地產(chǎn)稅制度。

具體是什么意思呢？為了方便大家閱讀，小編為大家整理了幾個(gè)大家普遍關(guān)注的問題：

1、房地產(chǎn)稅怎么收？征收原則是什么？

2、房屋的評(píng)估值如何確定？標(biāo)準(zhǔn)是怎樣的？

3、房地產(chǎn)稅什么時(shí)候開征？

4、房地產(chǎn)稅能夠抑制房價(jià)嗎？

5、房地產(chǎn)稅開征，對(duì)哪些人影響**？誰最害怕？

相信看完這幾個(gè)問題，大家會(huì)對(duì)房地產(chǎn)稅有更深一步的了解。

肖捷在上述文章中，明確了房地產(chǎn)稅將按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”的原則，推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和實(shí)施。

立法先行

在稅收法定原則下，任何新稅種必須先立法后征收。因此，“立法先行”已是社會(huì)普遍共識(shí)。

充分授權(quán)

“所謂充分授權(quán)，應(yīng)該是給地方政府充分授權(quán)，讓地方根據(jù)實(shí)際情況來決定具體實(shí)施方案。”中國社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院研究員楊志勇說。

國家行政學(xué)院教授馮俏彬也持相同觀點(diǎn)：“各地房地產(chǎn)情況差異大，因此地方政府對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)情況更熟悉，給地方充分授權(quán)，讓它在授權(quán)范圍內(nèi)選擇具體開征時(shí)間、適用稅率、征收對(duì)象，從而有利于房地產(chǎn)稅平穩(wěn)落地。”

分步推進(jìn)

“分步推進(jìn)原則意味著房地產(chǎn)稅征收，可能采取先城市后鄉(xiāng)鎮(zhèn)、先市民后農(nóng)民、先企業(yè)后個(gè)人策略逐步實(shí)施?！?中國稅務(wù)學(xué)會(huì)學(xué)術(shù)研究委員會(huì)副秘書長焦瑞進(jìn)認(rèn)為。

肖捷文章提到對(duì)工商業(yè)房地產(chǎn)和個(gè)人住房按照評(píng)估值征收房地產(chǎn)稅。

可見，“按照評(píng)估值征收”很可能是未來房地產(chǎn)稅立法的方向。

那么，自己的房子如何估值？成了有房者最關(guān)心的問題。

不少人擔(dān)憂，以前買的房子價(jià)格低，現(xiàn)在漲價(jià)了，按市場(chǎng)價(jià)值估值，豈不是虧了？

房屋的評(píng)估值應(yīng)是房屋市場(chǎng)價(jià)值，而非房產(chǎn)原值（即購房時(shí)價(jià)格）?，F(xiàn)行的針對(duì)工商業(yè)房產(chǎn)征收的房產(chǎn)稅在計(jì)稅時(shí)，對(duì)房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計(jì)算繳納，具體標(biāo)準(zhǔn)由地方確定。

國家行政學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)部教授馮俏彬解釋道，按照房屋現(xiàn)有的市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估是國際慣例，要放在房地產(chǎn)稅的整體框架當(dāng)中，地方政府會(huì)充分考慮。依照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”的原則授權(quán)給地方政府，如何時(shí)開始征收，如何估值，適用的具體稅率，地方政府可以根據(jù)本地的實(shí)際情況，進(jìn)行權(quán)衡和選擇。

目前，普遍認(rèn)為，由于近些年房價(jià)上漲較快，因此最終評(píng)估值應(yīng)該會(huì)有折扣。

據(jù)每日經(jīng)濟(jì)新聞，中國財(cái)政科學(xué)研究院院長劉尚希表示，到底怎么評(píng)估，誰來評(píng)估，評(píng)估周期、基準(zhǔn)怎么確定，有待進(jìn)一步明確。

劉尚希也表示，房地產(chǎn)稅作為一個(gè)地方稅種，不同的區(qū)域評(píng)估肯定不一樣，可能讓地方選擇適當(dāng)?shù)脑u(píng)估模式、方法、基準(zhǔn)，稅率也可以由地方選擇，像資源稅一樣。所以，房地產(chǎn)稅不會(huì)是全國各個(gè)地方完全一樣，應(yīng)該是在中央統(tǒng)一立法的框架下，讓各個(gè)地方能有空間結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況因地制宜，確定稅率、稅基以及征收具體辦法。

需要強(qiáng)調(diào)的是，房地產(chǎn)稅不會(huì)立即開始征收，而必須要通過一系列立法程序。肖捷指出，力爭在2019年完成全部立法程序，2020年完成“落實(shí)稅收法定原則”的改革任務(wù)。

摩根大通中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家朱海斌表示，目前看，2018年是房產(chǎn)稅立法比較恰當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)。因?yàn)?，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的一個(gè)關(guān)鍵變化是，與過去兩三年相比，目前整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)庫存量明顯下行。

對(duì)于肖捷文章中提出的“適當(dāng)降低建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)”，馮俏彬認(rèn)為，隨著對(duì)后端居民住房保有環(huán)節(jié)征稅，前端的建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)將相應(yīng)降低，確保總體稅負(fù)平穩(wěn)，這有利于房地產(chǎn)稅推出。

朱為群表示，建設(shè)和交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)降低，主要涉及土地增值稅制度的改革，以及各種行政性收費(fèi)改革，具體怎么降可能需要考慮財(cái)政承受能力等各種因素。

關(guān)于房地產(chǎn)稅能否抑制房價(jià)上漲這個(gè)問題，不同專家持有不同的看法。

有的觀點(diǎn)表示：能！

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示房地產(chǎn)稅的征收能夠發(fā)揮三個(gè)作用。

• **是增加相應(yīng)的財(cái)稅收入，后續(xù)可以成為房地產(chǎn)領(lǐng)域的一類重要稅種，進(jìn)而較好地支撐公共財(cái)政事業(yè)，甚至可以更好地進(jìn)行資金二次分配，進(jìn)而促進(jìn)住房保障事業(yè)發(fā)展。

• 第二是積極調(diào)解收入水平，尤其是對(duì)于多套住房持有行為進(jìn)行干預(yù)。換而言之，能夠有效地引導(dǎo)購房預(yù)期。

• 第三是能夠?qū)Ψ績r(jià)上漲起到一定的抑制作用，征稅背后，勢(shì)必會(huì)對(duì)各類需求進(jìn)行管制，這樣部分熱點(diǎn)城市熱點(diǎn)項(xiàng)目的炒作現(xiàn)象會(huì)減少，相應(yīng)地房價(jià)上漲的壓力也會(huì)減少。

也有觀點(diǎn)表示：不存在直接聯(lián)系。

不過，也有多位專家表示，房地產(chǎn)稅與降低房價(jià)之間并不存在直接聯(lián)系。

中國社科院經(jīng)濟(jì)所研究員汪麗娜認(rèn)為，從國際經(jīng)驗(yàn)來看，房地產(chǎn)稅可能達(dá)不到抑制房價(jià)的效果。日本、美國這些出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫的國家，都有房地產(chǎn)稅。

房地產(chǎn)稅被很多業(yè)內(nèi)人士解讀為抑制房價(jià)的重要措施，并被當(dāng)成房地產(chǎn)長效機(jī)制的組成部分。房地產(chǎn)稅一旦開征，那些在中心城市囤積了大量住宅的人，那些加杠桿、超承受能力買多套房的人將受到“一萬點(diǎn)傷害”。

在中心城市囤積了大量住宅的人

傷害指數(shù)★★★

從目前民意來看，在中心城市實(shí)施“累進(jìn)制、懲罰性”的房產(chǎn)稅，是很有可能的。對(duì)于擁有100套住宅的人來說，即便**套免征、從第五套開始累進(jìn)稅率，他的壓力也會(huì)非常大。到時(shí)候會(huì)出現(xiàn)集中拋盤，對(duì)中心城市短期房價(jià)構(gòu)成影響。這可能意味著，囤積大量房子的人財(cái)富將顯著縮水。

盲目購買了旅游物業(yè)、養(yǎng)老地產(chǎn)的人

傷害指數(shù)★★★★

如果不是**旅游區(qū)，不是配套好、位置佳的房子，旅游地產(chǎn)只能等著免征房地產(chǎn)稅。如果不能免征，則其持有成本大增，加上利用率不高，這類房子將成為雞肋。

盲目購買了三四線城市郊區(qū)、新區(qū)住宅的人

傷害指數(shù)★★★★

絕大多數(shù)三四五線城市人口增長乏力，各地圍繞著高鐵站建設(shè)的“高鐵新城”很多都非常荒涼。如果你盲目在這些地區(qū)購買了住宅，未來開征房地產(chǎn)稅后也會(huì)非常慘。

加杠桿、超承受能力買多套房的白領(lǐng)

傷害指數(shù)★★★★

如果房地產(chǎn)稅的開征，會(huì)讓房價(jià)進(jìn)入一個(gè)平穩(wěn)期，房子很難套現(xiàn)。這些人“死扛現(xiàn)金流壓力”的期限就會(huì)加長，生活會(huì)變得比較痛苦。

在三四線城市囤積了大量住宅的人

傷害指數(shù)★★★★★★

相對(duì)而言，這種人更慘。即便在三四線城市不實(shí)施累進(jìn)制、懲罰性的房地產(chǎn)稅，他們持有房產(chǎn)的成本將大增。但由于多數(shù)中西部三四線城市人口增長乏力，很多家庭都擁有多套房，所以很難通過出租轉(zhuǎn)嫁房地產(chǎn)稅，而賣房子很有可能找不到接盤俠。

手中有多套房、負(fù)債率非常高的炒房者

傷害指數(shù)★★★★★★

房地產(chǎn)稅如果出臺(tái)這個(gè)消息，就足以對(duì)這類人產(chǎn)生巨大的壓力。因?yàn)橄⒐己螅瑫?huì)加劇市場(chǎng)的僵持，目前仍然拿了很多房子、承擔(dān)巨大債務(wù)的炒房者，將會(huì)非常困難。他們只能選擇斬倉，否則房子可能斷供被銀行申請(qǐng)查封、拍賣，到那時(shí)套現(xiàn)價(jià)格會(huì)更低。